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一个提问龙湾盛景楼盘的查封拍卖是否合法合

作者:  来源:  日期:2019年10月18日

  核心提示:2018年7月9日,洛阳中院摘除已售出的20多套房屋,第三次将第一次查封的房产挂拍卖。

  本期《民主与法制》周刊封面话题的系列报道,所涉猎的话题正是司法执行中的三个重要环节,剖析三个真实的司法案例,我们可以窥探一下在司法执行环节还有多少真空地带。这些真空地带如果得不到及时有效的填充,既会导致公平正义大打折扣,也会滋生很多司法腐败。

  2012年6月,河南南阳人李鸿展等人经河南省宜阳县政府招商,携款来到该县投资开发房地产项目,并于2012年10月投资成立了宜阳县融展置业有限公司(以下简称 融展公司 ),在县政府的支持下购地开发 龙湾盛景(教师新村)住宅项目 。该项目是2012年宜阳县重点工程,实际占地面积110亩,计划建筑面积25万平方米,主要解决全县教师住房困难问题。项目地块的位置、房屋设计和工程质量,在该县首屈一指。项目建设自201 年6月开工至2014年12月,一、二期主体工程完成15万余平方米,已经实际投入资金两亿余元。目前,该公司名下的所有资产为宜国用[201 ]第14号(净地)、15号土地使用权(110亩)和宜国用[201 ]第15号土地上的7号至19号楼,总计1 栋楼。

  201 年8月,河南省前进化工科技集团股份有限公司(以下简称 前进公司 )与融展公司达成 龙湾盛景 住宅建设项目定向开发协议书,前进公司在征求职工意见的基础上,肯定由融展公司依照双方商定的建设方案和条件,定向为前进公司开发建设商品房住宅项目,建成后由前进公司统一认购。根据协议,前进公司以保密价格认购了 龙湾盛景 住宅小区一、2期楼宇共11幢400多套房屋。

  根据约定,前进公司应当在协议签订后三日内预支5000万元,在协议签订后50日内累计付款额达到建设资金总额的60%,即10699万余元,而前进公司的第一期应付款5000万元于201 年10月28日才支付完毕,第二期应付款10699万多元,截至2014年5月9日才支付至9000万元,少支付1699万余元。融展公司没有对前进公司的这些违约行动进行追究,还在2014年1月18日至20日之间,与444户购房户签订了《商品房订购协议书》,约定各购房户应当在2014年2月28日之前向融展公司缴纳 0%的首付款。

  融展公司称,在2014年4月该项目取得《商品房预售许可证》后,融展公司书面通知了符合条件的购房户前来缴纳《订购协议》约定的首付款并签订《商品房买卖合同》,但各购房户无人前来缴纳首付款、签订《商品房买卖合同》,导致融展公司的房屋开发堕入窘境,由于缺少建设资金,项目被迫停滞至今。融展公司认为,购房户全部都是前进公司职工,如此步调统一地不来缴纳首付款签订合同,恐怕不是他们的个人行动。

  而前进公司后来在诉讼时称,协议签订后,前进公司前期已向融展公司支付9000万余元建设资金,其中公司购房职工缴纳购房定金444万元。融展公司施工缓慢,工程严重滞后,未如期办理定向项目所有房屋的预售许可证,并在收到前进公司巨额资金后明确表示不再履行合同,才是双方发生纠纷的起因。

  2014年7月2日,融展公司向前进公司发出了《解除协议通知书》,要求消除与前进公司签订的定向协议。前进公司于2015年7月4日向宜阳县人民法院提起诉讼,要求确认融展公司向其发出的《解除协议通知书》无效,同时根据其申请,宜阳县人民法院将融展公司的7号、8号、9号、10号、11号、12号、1 号、14号、15号、16号、19号楼所有房屋全部查封。融展公司对该案的管辖权和诉讼保全裁定不服,提出了异议和复议,后宜阳法院消除了对融展公司上述所有房屋的查封,而融展公司提出的管辖权异议经调解撤回。

  2015年 月24日,宜阳县法院判决确认融展公司在2014年7月2日向前进公司发出的《解除协议通知书》无效,双方继续履行原协议。融展公司称,在该判决生效后,融展公司要求前进公司履行原协议,而前进公司仍拒不付款,反而向融展公司提出把全部项目低价卖给他们,由于出价太低,融展公司没法同意。

  2015年9月2日,前进公司向洛阳市中级人民法院提起诉讼,要求消除与融展公司签订的《宜阳县 龙湾盛景 住宅项目定向开发协议书》、返还其已支付的建设资金9000万元和违约金954万元,共计9954万元。

  2015年9月7日,洛阳市中级人民法院将融展公司开发的龙湾盛景项目10号、12号、1 号、14号、15号、18号、19号楼除商业房和6套住房外的所有房屋进行查封,同时把宜国用[201 ]第14、15号土地使用权(110亩)也全部查封,也就是说,在第15号土地上第二期7号、8号、9号、11号、16号、17号楼宇也都出售不了。

  融展公司称,被查封财产价值约两亿元,远远超过了前进公司起诉的标的,属超标的查封,尤其是对第14、15号土地使用权的查封,使融展公司无法出售第15号土地上7号、8号、9号、11号、16号、17号楼宇,失去任何盘活自己资金的能力,这样的查封不是为了解决纠纷,而是为了一方当事人利益而困死另一方当事人。融展公司在法定期限内提出了书面复议申请,洛阳中院未予回复。

  对此,中国法学会民事诉讼法学研究会副会长、中国人民大学法学院教授汤维建告诉本社:查封本身是有代价的,但如果存在超标的额查封是错误的,民事诉讼法第一百零二条有明确规定,查封的标的额必须在本案请求的范围之内,不能超越诉讼要求标的额的范围。如果由于法院逾额查封造成了被执行人的损失,就涉及国家赔偿的问题。是否构成超标的查封,主张者需要提供足够的证据来支持自己的主张。

  中国人民大学法学院教授张新宝认为,对于查封的房子,法院宜按套分别拍卖。拍卖出去的每一套房子,法院应当通知国土部门容许办理产权登记。同时法院应该设立专门账户,收取和处置拍卖所得价款。查封不意味着财产所有权丧失了,只是限制了其自由转让;查封是为了履行标的请求得以实现,将查封的财产卖掉是为了还款,这是最佳的处理方式,使得查封最后并不需要拍卖土地使用权。在这个案件中,拍卖土地使用权很麻烦,因为有一些人已买房了,交过钱了,已经具备了部分土地使用权,而土地使用权具有不可分割性,很难有人还会去买这块地的国有土地使用权,法院正确做法是把这些查封的房子按套拍卖出去,把钱收回来。

  后经洛阳中院判决和融展公司的上诉,2016年11月21日,在河南省高级人民法院主持下,双方达成调解解除了合同,肯定融展公司归还前进公司已付的9000万余元及利息。

  但在法定期限内,融展公司未实行还款。融展公司称,因公司一期房屋的预售证被司法冻结不能销售,融展公司努力寻觅第三方注入资金合作,但都因诉讼和有关人员从中作梗最终搁浅。融展公司不但无法通过销售回款归还欠款,也因公司房产和土地被司法查封更无法融资,法院的调解书因此不能得到履行。

  2017年1月17日,该案立案履行。5月22日,洛阳中院发出公告,对前述保全查封房产予以评估、拍卖。同日,洛阳中院出具查封公告,又查封了融展公司名下位于宜阳县香鹿山镇宜宾路南侧龙湾盛景项目7号、8号、9号、11号、16号、17号,总计6栋楼,查封期限三年。

  当时融展公司委托一家评估公司做了评估报告,认为前7栋楼的总价值已到达两个亿,提交给法院,但洛阳中院对此没有回复,也没有对已经查封的7栋楼进行评估,而径行查封了另外6栋楼。

  中国法学会民事诉讼法研究会会长、清华大学法学院教授张卫平认为:从查封、拍卖来讲,必须斟酌法院查封的财产价值不能够大于诉讼标的物,前7栋楼没有进行评估,紧接着就把第二批6栋楼又查封了,可能存在问题。融展公司提供的评估报告不能说就是法定的,但至少是一个参照。评估出来的结果是两个亿,远远超出债务总额9000万元,这种情况下法院是必须要考虑的,如果这7栋楼能够满足标的物的履行,就不能再查封其他的楼盘,否则就构成了超标的查封。

  2017年8月17日,河南鼎坤房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定咨询报告》,融展公司第一次被查封的房产的评估价值为10 54万余元。12月21日,洛阳中院作出执行裁定,拍卖上述房产。

  2017年11月1 日,洛阳中院将上述第二次查封的房产(包括该项目的附属建筑)及分摊的土地一并委托评估,至今未出评估报告。

  2018年1月20日,融展公司向洛阳中级人民法院提出执行拍卖异议,要求撤回本次拍卖,依法重新评估,终止拍卖程序,理由为:一、选定评估机构的程序违法 未列入国家司法鉴定人和司法鉴定机构的名册,不具备司法鉴定资历的鼎坤评估公司获选。二、没有把地下车库及地下附属物纳入评估范围,评估价值过低,有失客观公正,存在重大错误,损害融展公司利益。三、拍卖程序违法,体现在拍卖公告是对2017年5月22日的房产状况进行公示,所拍卖的房产是在建工程,已不断追加投资建设,标的物已接近建成成品房,与履行拍卖的真实情况严重不符。4、拍卖标的物当中有部分房屋已经出售,而且购买人已经提出了执行异议。

  2018年2月2日,洛阳市中级人民法院中止了本次拍卖。2月7日,洛阳中院作出执行裁定,驳回融展公司的异议请求。融展公司向河南省高级人民法院申请复议, 月21日,河南高院作出执行裁定,驳回融展公司的复议申请。

  2018年 月25日,洛阳中院决定对第一次查封房产进行第二次上公示拍卖,后因融展公司把拍卖当中存在的问题紧急反映到最高人民法院执行局,最高法院履行局在2018年4月26日开拍当日发函给河南省高级人民法院、洛阳市中级人民法院,要求停止本次拍卖,其理由是 标的物巨大,充分斟酌双方当事人利益 。

  在这两次拍卖中,洛阳中院对被查封的房产进行的是整体拍卖,不是一套一套拍卖。融展公司认为,被拍卖的房产已经取得商品房销售许可证,而且查封前已经售出20多套,完全可以出售,应当一套套进行拍卖,这样既能实现双方当事人的最大利益,也有利于法院顺利解决纠纷。洛阳中院未采用此意见,也未说明理由。融展公司认为这类拍卖方式不合理。

  在前述学者看来,这涉及履行中价值最大化问题。法院有义务有使被履行的标的物价值最大化,这是一个原则。是一套一套地拍卖能够价值最大化还是整体拍卖价值最大化,是因案而异的,法院应站在中立和客观立场,和基于执行程序的精神和原则,从保护当事人利益出发去考虑。对此,法院有裁量决定权,是依职权来执行。

  法院虽然享有决定权,但不意味着法院的所有决定都是合理的。法院决定是否合理,要有充分的证据进行评价。这个评价要从市场价出发,是一套一套拍卖能够实现价值最大化,还是整体拍卖实现价值最大,是考量的第一个因素。第二个考量的因素是拍卖成本问题,整体拍卖成本高,还是一套一套拍卖成本高。第三个考量的因素是可操作性问题,一套一套拍卖是否具有可行性,所持续的时间是否合理,是否会太长,整体拍卖一次 易,成本低,速度快,不拖泥带水,这方面对法院的执行来说也要加以斟酌。

  第二次拍卖中止后,融展公司多方筹借1522万元,于2018年5月11日交于洛阳市中级人民法院,申请中级法院解封部分预售楼盘,让融展公司尽快销售回款还此债务。洛阳中院收到钱款后,于2018年5月15日对融展公司在售楼盘1 号楼8245平方米房屋作出了解封裁定。

  解封房屋后,融展公司积极组织销售,解封房屋已经预售完毕后,因土地被查封未解封,无法办理不动产登记。因法院执行原因,多家银行不给融展公司准入、办理个人按揭贷款,致使融展公司无法正常回款,难以偿还债务。

  融展公司认为,此次拍卖距评估报告的价值时点2017年5月27日,已一年有余,因所查封的楼宇一直处于施工当中,增加了大量的添附物,相比查封时已发生了巨大变化,应当重新评估或补充评估。而且,由于2018年5月在当事人的努力下,解封了其中的一栋楼,相对于2017年评估报告的标的,标的物的数量和价格都产生了变化,洛阳中院并未重新进行评估,依然按原来评估的价格减去一栋楼的价格直接挂拍卖。本次拍卖的挂拍卖价格是8125.56万元,而宜阳县国有建设用地使用权上挂牌出让公告显示,距涉案项目不到两公里的一宗仅10 .87亩的住宅用地的成交价格就是29706.82万元,评估拍卖时是否应当予以参考?

  前述学者认为,相对于前两次拍卖,这次拍卖标的物发生了明显的变化,价值也发生了变化,因此评估要重新做。用原有的评估报告很难乃至不能够反映现在变化后的标的物的价值。用过去的评估报告来作为现在变化了的标的物的拍卖底价,无异于刻舟求剑,是违反评估基本原则的。评估要反应最新的真正价值,不是过去的价值,而是现在的价值。

  经过法院介入,把解封的1栋楼摘出去了,还有12栋楼,是不是还应该重新评估?这要分两种情形:如果被摘出去的1栋和其他楼情况不一样,就需要重新评估;如果完全一样,就没必要重新评估。

  龙湾盛景楼盘的查封、评估、拍卖,出现了不少可以探讨争议的司法技术问题,关乎当前司法执行中普遍存在的超标的查封、未严格依法依程序评估和拍卖时未实现价值最大化等问题,足以引起媒体的普遍关注。房子是用来住的,如何能够既充分保障债权人的利益,又充分保障被执行人的利益,实现标的物价值的最大化,还能满足人民群众的住房需求,如何做到合法、合理、合情,是人民法院在执行工作中应该深刻思考的问题。

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