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一房二卖的法律后果是什么

作者:  来源:  日期:2019年12月04日

  一房二卖的法律后果是什么

  现在的市场真是各种事件层出不穷,这不是大家一直关注的房屋市场也出来了让人哭笑不得的事情,当前,一些房地产公司为获取更多流动资金,在卖房的同时又拿房产去抵押贷款,出现了“一房两卖”的欺骗行为。今天,整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

  对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

  1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

  在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际获得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

  前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权要求权系一种对出卖人的要求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效率。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第\(1\项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者实行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能实行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际实行已不能,在该种情形下,没有强迫实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

  2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

  此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处罚。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,.不构成买卖合同的标的物。  关于无权处罚制度,《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处罚他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

  3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

  在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并没有位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人要求履行债务。

  房屋买卖合同买受人的权利之一,也是实行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先获得登记申请权

  ,谁就有优先的效果。

  故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的前后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认实行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;1合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定实行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定实行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,催促其及时办理登记手续。

  这些又将会产生什么样的法路后果呢?

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有以下情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,没法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”要特别提醒消费者:以后购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些,应当了解开发商的资质,以及平时在消费者中的声誉如何。同时,作为开发商的员工或亲友,也不应提供虚假按揭的资料,否则一旦有问题就要承当起还本付息的。

  在现在的社会生活中,我们所需要的就是通过不断地学习完善法律知识来保护自己,一房两卖的知识已经给大家简单的讲授完了,还有很多的未知的法律空隙是存在的,而我们要做的就是通过不断地探索去了解,去学习,去完善。如果你情况比较复杂,也提供律师咨询服务,欢迎您进行法律咨询。

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